本周,隨著麥迪遜大道旗艦店租金加息,奢侈品百貨連鎖店Barneys New York申請破產,一些人將責任推到了Barneys的房東,推動零售商超越邊緣。

深入了解曼哈頓零售房地產景觀,可以看到復雜的情況。

紐約街區或走廊(包括大中央,蘇豪區和上東區周圍的第五大道)的零售租金遠未達到2014年峰值的水平。麥迪遜大道(Madison Avenue) - 以其作為香奈兒(Chanel)和Dolce&Gabbana等高端品牌的目的地而聞名于市場,并不能免受租金下跌趨勢的影響。

商業房地產服務公司CBRE的一項分析顯示,在2019年第二季度,紐約市的平均租金平均下降了4.5%,達到每平方英尺776美元。這標志著連續第七個季度下滑。上麥迪遜大街(第57街至第77街)的租金特別是一年前下降11.7%至每平方英尺1,042美元。

在Barneys的案例中,房東Ashkenazy Acquisition與第三方仲裁員合作,但1月份麥迪遜大道旗艦店的租金仍然從大約1600萬美元增加到大約3000萬美元,盡管他們盡最大努力停止此舉,人們熟悉此事在4月份告訴CNBC。這些人當時表示,這一增長幾乎消除了零售商在利息,稅收,折舊和攤銷前的收益。

但是多家經紀人和房地產高管告訴CNBC Barneys仍然以這個價格獲得了一筆很高的租金,這個價格為五十萬平方英尺的商店。Ashkenazy沒有回應CNBC的評論請求。

租金只會增加巴尼斯面臨的其他壓力。越來越多的購物者轉向像Farfetch這樣的在線奢侈品平臺,或直接轉向品牌購物 - 所有這些都侵蝕了Barneys的銷售增長。

我們正在震撼傳統的零售商,處理空間的懸空......這些事情需要時間。但這并不意味著這里的零售業已經死亡。

與此同時,Barneys仍然計劃在曼哈頓開設兩家店 - 它在切爾西附近有第二家店。總體而言,它計劃關閉其13家百貨公司中的5家,并且有足夠的資金在10月份為其業務尋找買家提供資金。

商業房地產服務公司Cushman&Wakefield的執行董事總經理Steven Soutendijk表示,在紐約,“如果Barneys空置,沒有人會感到高興”。“Barneys [麥迪遜大街]只是一塊巨大的空間。租用它需要花費很多時間。“

而對于Barneys和其他許多品牌來說,曼哈頓仍然享有盛譽。自治市區正在發生變化,包括更多的辦公空間,住宅高層建筑,餐館和電子商務品牌。房東們正在接受這樣一個事實,即天價租金不再合理。

“我們正在震撼傳統零售商,處理空間問題......這些事情需要時間,”Soutendijk說。“但這并不意味著這里的零售業已經死了。”

最近關閉的清單仍然很長。Lord&Taylor在第五大道上變暗,被WeWork取代。Saks Fifth Avenue關閉了位于市中心Brookfield Place的女裝店,由另一位合作的運營商Convene取代。梅西百貨計劃在赫蘭德廣場的位置建造一座辦公大樓。來自Gap,Tommy Hilfiger和Hollister等旗艦店的其他旗艦店已關閉整個城市。

與此同時,去年11月,第五大道上的美元商店Five Below開放了。老海軍正在上東區開放。Ulta正在Herald Square附近種植第二家曼哈頓商店。Target仍在為曼哈頓帶來更多小格式的地點。像Warby Parker,Outdoor Voices,Casper,Candid Co.和Indochino這樣的互聯網品牌在整個城市都有商店。

這些公司以更大的力量進入曼哈頓的大門之一就是更靈活的租賃條款和更便宜的租金。在某些時候,房東不得不讓步。很多這些新零售商也不會支付更高的租金。

世邦魏理仕研究與分析主管尼科爾·拉魯索說:“如果今天有人正在重新談判租約,那么這個市場與10年或15年前的情況完全不同。”

2014年之后,由于租金開始下降,商店關閉,“業主不想聽到,”LaRusso說。“但現在大部分的教訓都已經學到了。”她說,今天談判正在進行中。“我認為我們正在達到這種平衡。”

‘彈性’

曼哈頓商業房地產市場最大的問題之一仍然是:“什么時候租金會停止下降?”似乎沒有人知道確切答案。但痛苦似乎消失了。

CNBC與三家不同的紐約經紀公司進行了交談,他們認為這一下跌趨于平穩,租賃活動正在回升。

一些人引用了位于Related的Hudson Yard購物中心和Brookfield的Five Manhattan West項目的市中心的活動,因為零售商仍然要求開設商店。新的零售業正在涌現。所有活動都不再集中在第五大道和麥迪遜大道附近。

鞋類品牌Margaux和手提包零售商Goldno.8等初創企業紛紛涌向西村的Bleecker街。像戶外之聲,Alo,Bandier和Sweaty Betty等嶄露頭角的運動服裝品牌已經搬遷或正在搬到Flatiron。Meatpacking區擁有閃亮的新RH商店和大型星巴克咖啡店。

Aurora Capital Associates的開發人員賈里德愛潑斯坦說:“今天的肉類包裝就是我所說的紐約‘它’社區。”愛潑斯坦致力于RH在該地區15年租約約2.5億美元的交易。RH酒店也將于明年秋季在Meatpacking區開業。

根據世邦魏理仕的數據,在2019年第二季度,所有紐約走廊的總租賃速度總計超過380萬平方英尺,比兩年前的310萬平方英尺高出近22%。該公司表示,食品和飲料供應商是最活躍的租戶,其次是雜貨店。

房地產開發商Time Equities的創始人兼首席執行官Francis Greenburger表示,“紐約具有一次又一次證明的彈性。”“我永遠不會懷疑紐約的彈性。”

紐約的零售租金遠未達到2014年的水平。

即便是麥迪遜大街也無法抵御租金下跌的趨勢。

但Barneys在麥迪遜大街的租金在1月翻了一番,最終導致該公司破產。

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